【住宅ローンの繰り上げ返済、効果的に行うには？】

国内の金利は上昇傾向であることは、皆さんもご存じだと思います。住宅ローンの金利も然りです。弊社にも住宅ローンの借り入れ金額や返済方法、借り換えや繰り上げ返済などのご相談も多く寄せられています。そこで今回は、繰り上げ返済についてまとめてみましたので今後のご参考になさってください。

 

『繰り上げ返済は目的に応じて2タイプあり』

繰り上げ返済は、毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済する方法です。繰り上げ返済分はすべて元本の返済に充てられるため（元金返済の前倒し）、その分の支払い利息が消え、総支払額を効率的に減らすことができます。基本的にはいつでも行えますが、1回の最低返済額（1円～100万円）と手数料（無料～数万円）は、金融機関、ローンの種類によって様々です。

繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」の2タイプがあります。ともに将来の支払い利息は減りますが、よりその効果が高いのは「期間短縮型」です。一般に「繰り上げ返済はとても得」というイメージがありますが、それもこちらを指していると言っていいでしょう。
また、どちらのタイプを選択するにしても、返済額がより大きく、そして実施時期がより早いほど効果も大きいことになります。

 

『繰り上げ返済に入れたお金は「働き者」』

その効果の違いを下表で示してみました。表に記したローン内容の場合、返済開始から５年後に「期間短縮型」で300万円を繰り上げ返済すると、返済期間は3年3ヶ月短縮できました。短縮できた期間の支払い額を計算すると5,167,695円（内、軽減される支払利息は2,279,920円）。このように、繰り上げ返済することで効果があったことがわかります。つまり、この300万円が「お金に働いてもらう」という効果を発揮したことになります。しかし、その恩恵を実感できるのはローンが完済する30年後です。なぜならば、毎月の返済額はずっと現状のままだからです。

対して、同様の繰り上げ返済を「返済額軽減型」を行うと、返済期間は短縮されず、軽減される支払利息は988,779円と「期間短縮型」の半分以下。しかし、毎月の返済額が11,112円、年間では133,334円が軽減されます。
住宅ローンの返済と並行して貯蓄もでき、手元にまとまった余裕資金があるなら、期間短縮型の繰り上げ返済は十二分に効果を発揮します。長期ローンを組んだため、その完済を早めたいという場合も効果的です。一方、毎月の貯蓄もままならない、少しでも家計支出を減らしたいという状況ならば、返済額軽減型を選択した方が家計の健全化につながると言えるでしょう。

 

繰り上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」の違い
[住宅ローンの諸条件]
・借入額4,000万円、返済期間35年、固定金利、金利2.0％
・毎月返済額132,505円（ボーナス払いなし）
◆ 5年後に「300万円」を繰り上げ返済した場合



（※）期間短縮型の場合、繰り上げ返済額は月単位で計算されるため、実際の返済額は若干前後する

以下のサイトで「繰り上げ返済シミュレーション」が可能です
知るぽると：金融広報中央委員会金融広報中央委員会
暮らしに役立つ身近なお金の知恵・知識情報サイト
https://www.shiruporuto.jp/public/document/container/sikin/menu/s_kuriage.html

でも、５年後の300万円を繰り上げ返済に充当せずに投資信託などで投資運用に充てた場合はどうでしょう。仮に3.0%運用ができたとした場合、26年9ヶ月後には6,614,804円（税抜）に膨らみます。150万円ほどの違いがあります。もしも3.0％以上の運用が叶えば、さらに大きな開きが出ます。
一方、返済額軽減型で毎月浮いた11,112円を3％で26年9ヶ月間、毎月コツコツつみたて運用した場合も5,442,331円（税抜）に膨らみます。
確かに、運用にはリスクがあります。投資信託のリターンは元本保証がなく、相場によって変動するため、損失の可能性もあります。このような選択肢もあるということを頭に入れておいてください

このコラムが、皆さんの人生にとって有意義なものになれば幸いです。
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